La planification des rénovations diffère fondamentalement de celle de constructions neuves.

La rénovation est un processus complexe

La rénovation est une activité très complexe qui nécessite l’intervention de professionnels expérimentés et des compétences élargies dans de nombreux domaines.

Les experts en la matière sont rares car ils doivent maitriser aussi bien les méthodes et pratiques anciennes avec une très grande variété de typologies différentes que les techniques modernes et innovantes qui sont la règle dans la période actuelle.

Si dans la construction neuve le processus de construction se déroule selon une suite logique d’interventions où chaque étape peut se vérifier il en va tout autrement dans la rénovation.

L’élaboration d’un diagnostic est une affaire professionnelle

Dans la rénovation le processus de planification est abstrait. Seules les surfaces sont visibles, il faut beaucoup d’intuition, de perspicacité, d’expérience pour détecter les défauts cachés, localiser les conduites, repérer les ponts de froid, évaluer l’état général du bâtiment par une analyse visuelle. Les détections et le repérage des conduites, la vérification de leur état, le contrôle de leur salubrité (plomb ou autre) sont des éléments très importants à réaliser qui permettent d’éviter des oublis qui peuvent avoir de graves conséquences.

Seuls quelques professionnels avec un connaissance aiguisée de l’ensemble des métiers du bâtiment et des techniques de construction sont à même de réaliser un diagnostic fiable du bâtiment existant. Pour affiner le diagnostic il sera probablement nécessaire de procéder à des prélèvements de matériaux et à des sondages ponctuels. Il est rare que des plans conformes à la réalité existent ; si tel est le cas ils seront d’une grande utilité dans l’analyse du bâtiment.

Même après l’élaboration d’un diagnostic aussi précis que possible, le processus de vérification devra se poursuivre tout au long de la conception et de la réalisation pour s’adapter à l’existant.

Plus les examens seront précis, plus sûre sera la prévision en matière de planification et donc des coûts et des délais.

Réaliser une analyse énergétique, examiner l’état général de la structure et effectuer un diagnostic des polluants

L’important réside donc dans la détection des points critiques. Outre la connaissance des faiblesses typiques d’une époque et l’expérience propre, le bon sens est très précieux. Une grande partie des désordres est liée à l’eau. Il convient donc d’examiner tous les éléments résultant des intempéries comme une dégradation de la toiture, des éclaboussures, de l’eau qui remonte par capillarité, des moisissures et de vérifier toutes les canalisations d’eau.

Un autre point qui devra être vérifié est la qualité des fondations, la stabilité générale de la structure et de la statique des murs et des planchers. Tous ces éléments sont-ils aptes à supporter des charges supplémentaires, qui devraient être apporter lors de la rénovation ?

Avant d’entreprendre des travaux, il sera également nécessaire de procéder à un diagnostic des polluants pour détecter la présence éventuelle d’amiante, PCB, plomb HAP. En cas de présence de l’un d’entre eux, ceux-ci devront être impérativement enterrés avant le début des travaux.

Pour compléter l’analyse globale de la rénovation, il sera en outre nécessaire de procéder à une analyse énergétique du bâtiment existant. Il s’agira notamment d’établir un CECB PLUS (élément déjà évoqué précédemment). Il s’agit d’un outil d’aide à la décision qui permet d’affiner le choix des travaux, d’évaluer les économies d’énergie potentielles et de calculer les investissements liés aux problèmes énergétiques ainsi que les subventions potentielles.

Seule une analyse complète et détaillée peut déterminer la faisabilité du projet et la pertinence d’entreprendre des travaux de rénovation.

D’une manière empirique, si les travaux de rénovation représentent plus de 70% d’une construction neuve, il est préférable de procéder à une démolition reconstruction.

Cette analyse globale devrait être réalisée avant d’entreprendre tout type de rénovation, qu’il s’agisse d’une rénovation complète ou d’une rénovation de minime importance.

En effet, la plupart des travaux de rénovation qu’il s’agisse de l’enveloppe toit/façades/isolation, fenêtres, cuisine, salle de bain ou de tout autre élément, il y aura presque inévitablement des interférences et des incidences sur des travaux futurs. Un manque de précision et d’anticipation peut avoir des conséquences financières et techniques très importantes.

Détecter les conduites et vérifier leurs états

Rénover une paroi, un carrelage ou un parquet sans avoir détecté et vérifié l’état des conduites techniques noyées et invisibles telles qu’eau chaude, froide, écoulement, etc peuvent coûter très cher.

A titre d’exemple, un propriétaire qui avait entièrement rénové sa cuisine a dû constater quelques mois plus tard l’apparition d’humidité et de moisissures à l’intérieur des armoires. Les meubles de cuisine ont dû être entièrement démontés, y compris la crédence, pour permettre la réparation d’une conduite qui fuyait. Les frais de réparation ont nécessité plusieurs milliers de francs et suscité beaucoup de problèmes et de complications pour les occupants.

Anticiper et prévoir les étapes futures

Lors de la réhabilitation par étapes il est très important de prévoir, d’analyser dans la partie en travaux les éléments qui seront nécessaires en prévision des futures étapes (coordination eau, écoulement électricité, isolation, étanchéité, portes, fenêtres, etc.).  En cas d’oubli et manque de précision il faudra probablement procéder à des travaux de démolition et reconstruction qui nécessiteront des frais inutiles qui auraient pu être évités.

Détecter des points critiques

La détection des points critiques est très utile pour effectuer un diagnostic précis : pont de froid, humidité, moisissure, déperdition énergétique des caissons volets-roulants, odeur, fissure, affaissement, tassement, étude thermographique, salubrité générale, désordre structurel, humidité par capillarité, infiltration d’eau, rouille, détection de matériaux polluants et dangereux pour la santé.

Sur la base du diagnostic, il est nécessaire d’établir une planification et une stratégie générale de rénovation. En fonction des différents critères, il s’agit de déterminer le projet de rénovation et le nombre d’étapes de réalisation compte tenu des exigences du MO et du budget à disposition.

Établir une planification générale et éviter les interventions au coup par coup

Après l’établissement de l’état général de votre bâtiment complété par une analyse énergétique basée sur un CECB plus, vous disposerez des informations nécessaires à une prise de décision et à une planification de vos rénovations.

Les informations globales provenant du diagnostic général du bâtiment réalisé par des professionnels sont indispensables à la planification et à la réalisation d’une rénovation réussie. Sans connaître l’état actuel de votre bâtiment, il n’est bien évidemment pas possible d’évaluer les travaux à réaliser, ni les montants à investir, ni d’établir une stratégie de rénovation pertinente.

Une rénovation totale d’un immeuble ancien qui n’a jamais été rénové peut représenter un investissement très conséquent. Cette rénovation peut dès lors se réaliser par étape en fonction des besoins et des possibilités du propriétaire. Le principal intérêt d’une étude globale et d’une réalisation par étape est la qualité du résultat final et des économies financières, qui peuvent atteindre 20 à 30% par rapport à une réalisation non planifiée. Un autre avantage d’une planification globale est d’éviter les erreurs de conception qui peuvent apporter de très graves désordres, difficilement réparables et très couteux.

L’intervention au coup par coup est une très mauvaise solution. La plupart des mesures et interventions énergétiques ponctuelles modifient la physique du bâtiment et risquent de provoquer des dégâts évidents.

Par exemple, changer les fenêtres sans adapter la circulation de la chaleur au niveau de l’enveloppe risque de causer des dégâts dus à l’humidité. Si les fenêtres doivent être changées et la façade rénovée, il faut choisir les fenêtres en fonction de l’isolation de la façade.

Un autre exemple : le remplacement du système de chauffage à la suite d’une panne de la chaudière. Si le changement du système de chauffage doit se faire avant que l’enveloppe du bâtiment (toit, façade sol) ait été rénové, la puissance du chauffage qui sera installé sera calculée en fonction de l’énergie nécessaire avant l’isolation de l’enveloppe. Lors de l’isolation entière de l’enveloppe du bâtiment, la chaudière sera surpuissante, avec comme conséquence une surconsommation d’énergie et une perte d’efficacité de la chaudière.

L’élaboration d’un CECB sera nécessaire à la mise en place d’une stratégie de rénovation

Avec le CECB complété par un CECB Plus vous disposez d’un rapport détaillé de l’état énergétique de votre bâtiment sur le plan énergétique, comprenant notamment les éléments suivants :

• Une liste concrète des mesures visant à améliorer l’efficacité énergétique.
• Des recommandations sur une remise à neuf par étapes.
• Jusqu’à 3 variantes personnalisées de programmes de rénovation.
• Une priorisation des travaux de rénovation adaptés à la situation individuelle du propriétaire.
• Une présentation des mesures nécessaires pour obtenir le standard Minergie P.
• Une estimation des coûts d’investissement nécessaires.
• Une estimation des économies réalisables sur le coût d’exploitation.
• Le calcul des subventions qui permet d’évaluer l’investissement réel, avec un conseil pour optimiser les subventions en fonction du groupement de plusieurs étapes.

Le certificat CECB doit être réalisé par un expert agréé. Il fait partie des prestations proposées par CI Rénovation SA.

Tous les problèmes techniques et de budget étant connus, il est temps de compléter ces informations par les contingences personnelles.

Planification des étapes de réalisation en fonction des critères personnels du propriétaire 

• Exigences personnelles.
• Budget à disposition.
• Type de rénovation.
• Rénovation complète : En cas de rénovation totale, la rénovation complète est bien évidemment celle qui coutera le moins cher.
• Rénovation par étapes.
• Rénovation étalée sur deux ou trois ans pour bénéficier des avantages fiscaux (pour mémoire, il est possible de déduire du revenu imposable exclusivement le montant investi pour l’entretien dans l’année fiscale correspondante sans possibilité de report sur les années suivantes.
• Période de rénovation : été ? hiver ?
• Occupation du logement pendant la rénovation.
• Délais à disposition.
• Éventuelle optimisation de l’occupation du terrain et de la densification agrandissement, installation d’une chambre supplémentaire, d’un bureau, d’une véranda, réalisation de combles, construction d’un garage, aménagements extérieurs, création de studio ou appartement supplémentaire.

Rénovation complète 

Avantages :

• Exploitation des synergies, une seule mise en chantier.
• Réduction du coût de la rénovation par une optimisation de la planification et une réduction de la durée globale du chantier.
• Réalisation des travaux d’une manière continue permettant de planifier les travaux dans une suite logique avec une adaptation rationnelle des mesures en fonction des unes et des autres ainsi qu’une bonne harmonisation des divers éléments de construction entre eux.
• Atteinte plus rapide d’économies d’énergie.
• Possibilité immédiate de réaliser une certification Minergie.
• Montant des subventions maximisé.

Inconvénients :

• Les avantages fiscaux ne peuvent pas être pleinement exploités (déduction de frais d’entretien uniquement l’année de l’investissement).
• Lors de la rénovation le logement ne peut pas être occupé.
• Le montant de l’investissement devra être payé en une seule fois.

Rénovation par étapes

Avantages

• La réalisation des investissements est répartie sur une plus longue période.
• Les avantages fiscaux, en raison de la possibilité de déduire les frais d’entretien du revenu imposable sur plusieurs années, peuvent représenter jusqu’à 1/3 des frais d’entretien, à l’exclusion des frais et plus-values qui peuvent être déduits. En fonction des rénovations, les frais d’entretien représentent 70% à 80% des investissements.
• Selon les travaux prévus, le logement reste habitable et un déménagement peut être évité.

Inconvénients

• Des synergies ne sont pratiquement pas exploitables, avec comme conséquence un prix global plus élevé.
• Les risques de complications sont plus élevés, les mesures d’adaptation des éléments les uns aux autres peuvent nécessiter des travaux complémentaires. Il est probable que quelques petits éléments doivent être adaptés, voire démolis et reconstruits pour apporter une unité d’ensemble (carrelage, parquet, revêtement).
• Les complications et inconvénients générés par les travaux devront être assumées à plusieurs reprises.

Éviter les rénovations au coup par coup 

Une rénovation au coup par coup sans coordination entre les différentes étapes signifie la certitude d’une catastrophe programmée, avec des erreurs de conception, des délais non respectés et des devis explosés. Une rénovation intempestive ou forcée sans intégration dans un programme global est à proscrire absolument si l’on veut éviter des complications et de gros soucis.